Του Νίκου Καρδούλα
Αν και μέσα στο 2025 θα έχουν αγορασθεί 5.430 κατοικίες με το πρόγραμμα «Σπίτι Μου ΙΙ» για πρώτη κατοικία, ο αριθμός πωλήσεων των κατοικιών θα είναι μειωμένος κατά 14,3%σε σχέση με το 2024, δείχνοντας σημάδια επιβράδυνσης στην πώληση κατοικιών, με το «σκάσιμο» της φούσκας των τιμών των ακινήτων να μη βρίσκεται και πολύ μακριά.
Εισαγωγή
Πρόσφατη έρευνά μου (30/10/2025) με τίτλο «Έρχεται φούσκα στην αγορά των ακινήτων», διαπίστωσε την υπέρογκη αύξηση των τιμών πώλησης κατοικιών κατά 53,5% μεταξύ 2019 και 2025, την τεράστια αισχροκέρδεια με τις υπερτιμημένες τιμές των πωλήσεων να ανέρχονται στο30,4% και την ύπαρξη φούσκας στην αγορά ακινήτων, που σημαίνει ότι οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκανπολύ πιο πάνω από την πραγματική τους αξία, υπήρχε μεγάλη προσφορά και η ζήτηση ήταν μειωμένη.
Στόχος της παρούσας έρευνας είναι να υπολογίσει τη διαχρονική εξέλιξη τόσο των πωλήσεων κατοικιών, όσο και τη συμπεριφορά των αγοραστώναπό το 2022 έως το 2025 και τις μεταβολές στον αριθμό πωλήσεων κατοικιών μεταξύ του 2024 και 2025 ανά Περιφερειακή Ενότητα (ΠΕ), λαμβάνοντας επίσημα στοιχεία από την ΑΑΔΕ (myProperty), την Τράπεζα της Ελλάδας (ΤτΕ) και το Υπουργείο Μετανάστευσης.
Νέα έρευνά μου που θα δημοσιευθεί σε μία εβδομάδα,θα εκτιμάσε ποιες ΠΕ υπάρχει μεγάλος κίνδυνος να «σκάσει» η φούσκα στην αγορά ακινήτων το 2026 και σε ποιες το 2027, δηλαδή πότε θα αρχίσουν να μειώνονται οι τιμές πώλησης στις συγκεκριμένες ΠΕ.
Ανάλυση
Στον πίνακα 1 που ακολουθεί απεικονίζονται οι αριθμοί πωλήσεων κατοικιώναπό το 2022 έως το 2025, στις οποίες δεν περιλαμβάνονται οι κατοικίες από γονική παροχή ή δωρεά Α΄, Β΄ και Γ΄ κατηγορίας, οι αντίστοιχοι αγοραστές, είτε ξένοι (χρυσή βίζα και λοιποί), είτε Έλληνες (επενδυτές και αγοραστές για ιδιοκατοίκηση) και οι αντίστοιχες μεταβολές μεταξύ των ετών. Για το 2025 τα διαθέσιμα στοιχεία ήταν μέχρι και τον Οκτώβριο και έγινε εκτίμηση για όλο το έτος, ώστε να γίνει σύγκριση με τα άλλα έτη.
Τα συμπεράσματα που απορρέουν από τον πίνακα 1 είναι:
- Ενώ μεταξύ 2022 και 2023 και μεταξύ 2023 και 2024 τόσο ο αριθμός πωλήσεων, όσο και ο αριθμός των αγοραστών αυξήθηκαν, μεταξύ 2024 και 2025 παρατηρήθηκαν σημαντικές μειώσεις παντού.
- Η κορύφωση των πωλήσεων ήταν μεταξύ 2023 και 2024, στην οποία συνέβαλε και το πρόγραμμα «Σπίτι Μου», με το οποίο αγοράσθηκαν 6.254 κατοικίες από Έλληνες για ιδιοκατοίκηση.
- Ενώμέσα στο το 2025 θα έχουν αγορασθεί 5.430 κατοικίες με το πρόγραμμα «Σπίτι Μου ΙΙ»,από τις συνολικά 9.621 κατοικίες που αγόρασαν Έλληνες γιαιδιοκατοίκηση, παρατηρήθηκε γενική μείωση των πωλήσεων κατά 14,3% σε σχέση με το 2024 και μείωση κατά 15,5% των αγορών για ιδιοκατοίκηση.
- Σύμφωνα με δημοσιεύματα, μόνο το 6% των ξένων επενδυτών χρησιμοποιούν τα ακίνητά τους για προσωπική χρήση, ενώ το υπόλοιπο 94% τα εκμισθώνει μακροχρόνια.
- Ακόμα και οι ξένες επενδύσεις που βρίσκονταν σε άνθηση μέχρι και το 2024, επιβραδύνθηκανκατά 11,4% το 2025 και οι συνολικές επενδύσεις ξένων και Ελλήνων μειώθηκαν κατά 12,9%.
- Υπήρχεγενικά αξιοσημείωτη εστίαση αγοραστών σε ακίνητα που προορίζονται για επενδύσεις με σκοπό την μακροχρόνια μίσθωση και όχι για ιδιοκατοίκηση.
- Ημείωση των κατοικιών στο πρόγραμμα «Χρυσή βίζα» κατά 16,4%το 2025, οφείλεται κυρίως στην αύξηση των ελάχιστων ποσών αγοράς από την κυβέρνηση, από την 1η Σεπτεμβρίου 2024,τα οποία διαμορφώθηκαν σε 800.000 € από 500.000 € για Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονο, Σαντορίνη και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων και σε 400.000 € από 250.000 € για την υπόλοιπη Ελλάδα. Επισημαίνεται ότι τα ακίνητα με «Χρυσή βίζα» απαγορεύεται να χρησιμοποιηθούν για βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb, Booking, VRBO).
- Στο συνολικό αριθμό των πωλήσεων από το 2022 έως το 2025, το 56% αφορούσε Έλληνες αγοραστές για ιδιοκατοίκηση και το 44% ξένους και Έλληνες επενδυτές.
- Όλα τα παραπάνω δείχνουν σημάδια σημαντικής επιβράδυνσης στην πώληση κατοικιών το 2025, με το «σκάσιμο» της φούσκας των τιμών των ακινήτων να μη βρίσκεται και πολύ μακριά.
Τα ποσοστά αγορών ακινήτων από ξένους επενδυτές στο σύνολο των πωλήσεων, κυμαίνονται από 70% έως 85% στην Αττική, στον Πειραιά, στην Εύβοια, στα νησιά του του Ιονίου και του Αιγαίου (πλην Λήμνου), στην Κρήτη και στη Χαλκιδική, από 50% έως 70% στην Πελοπόννησο και από 30% έως 50% στην υπόλοιπη Ελλάδα.
Στον πίνακα 2 που ακολουθεί απεικονίζονται οι αριθμοί πωλήσεων κατοικιών ανά ΠΕ για το 2024 και το 2025, στις οποίες δεν περιλαμβάνονται οι κατοικίες από γονική παροχή ή δωρεά Α΄, Β΄ και Γ΄ κατηγορίας και η σχετική μεταβολή (%) μεταξύ των δύο ετών για όλες τις ΠΕ της χώρας.
Τα συμπεράσματα που απορρέουν από τον πίνακα 2 είναι:
- Τη μεγαλύτερη μείωση πώλησης κατοικιών μεταξύ 2024 και 2025 παρουσίασε η ΠΕ Ιθάκης (-90,9%) και ακολουθούν οι ΠΕ Σποράδων (-78,1%), Καρπάθου και Φλώρινας (και οι δύο -50%), Καρδίτσας (-49%), Σύρου (-48,3%), Άνδρου (-48,1%), Πειραιώς (-47,6%), Λευκάδας (-46,4%) και Θήρας (-46,2%).
- Στον αντίποδα,τη μεγαλύτερη αύξηση πώλησης κατοικιών μεταξύ 2024 και 2025 παρουσίασε η ΠΕ Θάσου (400%) και ακολουθούν οι ΠΕ Ημαθίας (91,1%), Τρικάλων (78,8%), Καστοριάς (66,7%), Δράμας (48,4%), Μυκόνου (40%), Πιερίας (33,8%), Μήλου (27,8%), Σερρών (24,4%) και Κεφαλληνίας (23%).
Το ποσοστό των νοικοκυριών στην Ελλάδα με ιδιοκατοίκηση ήταν 73,3% το 2021 σύμφωνα με την απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ και από τότε μειώνεται συνεχώς φθάνοντας στο 69,7% το 2024 σύμφωνα με τη Eurostat και για το 2025εκτιμάται ότι να κυμανθεί στο 69,2%. Επομένωςστο τέλος του 2025, από τα συνολικά 4.122.088ελληνικά νοικοκυριά, τα 1.269.603 θα μένουν στο ενοίκιο.
Η κυβέρνηση βλέποντας το τεράστιο στεγαστικό πρόβλημα, θα φέρει στα μέσα του 2026 το νέο στεγαστικό πρόγραμμα «Σπίτι Μου 3», με σκοπό αφενός την ευρύτερη πρόσβαση σε πρώτη κατοικία για 10.000 νέους, ζευγάρια και οικογένειες και αφετέρου την ιδιοκατοίκηση, μέσω επιδοτούμενων δανείων και με ευνοϊκότερους όρους από το πρόγραμμα «Σπίτι Μου 2», όπως αύξηση του πλαφόν στα εισοδηματικά κριτήρια, αύξηση του ηλικιακού ορίου, αύξηση του ανώτατου ορίου αξίας κατοικίας και μεγαλύτερο ποσοστό συμμετοχής τραπεζών στο δάνειο.
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, η ελληνική αγορά ακινήτων καταγράφει το 2025, για πρώτη φορά μετά το 2015 κάμψη στις ξένες επενδύσεις, σηματοδοτώντας ένα σημαντικό «φρένο» έπειτα από μια δεκαετία σταθερής ανόδου. Οι εισροές ξένων κεφαλαίων το πρώτο εξάμηνο του 2025 παρουσίασαν πτώση 17,7% σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2024 και η μείωση αυτή αποδίδεται εν μέρει στις αλλαγές στο πρόγραμμα «Χρυσή βίζα».
Η κυβέρνησηεξαιτίας της μείωσης των ξένων επενδύσεων στα ακίνητα το 2025, με υπουργική απόφαση (11/11/2025) ξεμπλοκάρει τις 13.499 περίπου αιτήσεις «Χρυσής βίζας» που βρίσκονταν σε εκκρεμότητα επί ένα εξάμηνο, ξεκαθαρίζοντας το πώς πιστοποιούνται οι αλλαγές χρήσης, πώς εντάσσονται τα διατηρητέα κτίρια και ποια είναι τα δικαιολογητικά για να εκδοθούν ή να ανανεωθούν οι άδειες διαμονής επενδυτών. Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι το ξεμπλοκάρισμα θα αναζωπυρώσει το ενδιαφέρον επενδυτών από Ασία και Μέση Ανατολή και θα επαναφέρει κεφάλαια που είχαν στραφεί προσωρινά σε άλλες χώρες.
Σύμφωνα με διεθνείς οίκους αναμένεται περαιτέρω επιβράδυνση το 2026 στις πωλήσεις κατοικιών στην Ελλάδα, που θα οφείλεται στην αυξημένη προσφορά από νέες κατασκευές και τον μερικό κορεσμό της αγοράς.
Συμπεράσματα
Ήδη σε μερικές ΠΕχτυπάει καμπανάκι για «σκάσιμο» της φούσκας στην αγορά ακινήτων πολύ σύντομα και στη νέα έρευνά μου που θα δημοσιευθεί σε μία εβδομάδα, όπου θα ληφθούν υπόψη και άλλοι παράγοντες, θα γίνει εκτίμηση σε ποιες ΠΕ υπάρχει μεγάλος κίνδυνος να «σκάσει» η φούσκα στην αγορά ακινήτων το 2026 και το 2027.
Ότι μέτρα και να πάρει η κυβέρνηση, είτε αφορούνελαφρύνσεις στην αγορά κατοικιών και χαμηλότοκα δάνεια, είτε αφορούν επιδότηση ενοικίων, δεν ρίχνουν τις τιμέςστην αγορά σύμφωνα με δημοσιεύματα, αλλά αντίθετα τις αυξάνουν. Επομένως,η αγορά αναμένεται να αυτορυθμισθεί ανάλογα με την προσφορά και τη ζήτηση.
Ο Νίκος Καρδούλας είναι Τοπογράφος Μηχανικός του Ε.Μ.Π., MSc στην Αγγλία, πρώην καθηγητής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, Στατιστικολόγος, Πολιτικός Αναλυτής, Συνταγματάρχης ε.α. και υποψήφιος βουλευτής της ΝΔ το 2023 στην Περιφερειακή Ενότητα Λάρισας